Les sociétés immobilières Redfin et Compass ont toutes deux déclaré qu’elles allaient réduire leurs effectifs, compte tenu des conditions de l’économie et du marché du logement.
Redfin, entreprise côtée sur le Nasdaq, a déclaré mardi dans un billet de blog qu’elle avait demandé à 6 % de ses employés de quitter l’entreprise. La société a déclaré mardi, avec des démarches auprès de la Securities and Exchange Commission, que la décision était due aux conditions du marché. Redfin a déclaré qu’il s’attend à ce que la réduction des effectifs, qui équivaut à environ 470 personnes, soit terminée d’ici la fin du mois.
Pour Compass, ces suppressions contribueront à des coûts avant impôts estimés entre 21,5 et 23 millions de dollars au deuxième trimestre, a déclaré la société. Redfin a déclaré qu’elle estime que les indemnités de licenciement et autres coûts s’élèveront à un total de 9,5 à 10,5 millions de dollars.
Quels impacts sur le marché ?
Les actions des deux sociétés ont chuté mardi.
Les actions de Compass ont plongé de 10,5 % à 4,26 dollars mardi. L’action vaut désormais 76 % de moins que son prix d’introduction en bourse de 18 dollars par action en 2021.
L’action de Redfin a touché un nouveau plus bas sur 52 semaines.
Elle a chuté de près de 5 % à 8,13 $. Cette action a baissé de près de 92 % depuis son sommet de près de 97 dollars par action atteint en 2021, pendant le boom immobilier stimulé par la pandémie.
Qu’en est-il des taux d’intêrets/hypothécaires ?
La hausse des taux d’intérêt et la surchauffe des prix de l’immobilier, qui ont augmenté de plus de 20 % par rapport à l’année dernière selon diverses enquêtes, ont rendu l’accès à la propriété très difficile. Les ventes de logements sont en baisse depuis plusieurs mois consécutifs, et la chute devrait s’aggraver.
“Le licenciement d’aujourd’hui est le résultat d’un manque à gagner pour Redfin, et non pour les personnes licenciées”, a déclaré M. Kelman. Redfin employait environ 6 500 personnes à la fin de 2021.
Redfin a déclaré : “Afin de maintenir Redfin sur la voie du profit alors que les ventes de maisons chutent en raison d’un bond historique des taux d’intérêt, nous licencions 6 % de nos employés. Nous offrons aux bons éléments qui partent plusieurs mois d’indemnités de licenciement et de prestations de santé. Nous vous présentons nos plus profondes excuses ; il n’y a rien de pire dans le monde des affaires qu’un licenciement ».
Dans le billet de blog, le directeur général de Redfin, Glenn Kelman, écrit que “les taux hypothécaires ont augmenté plus rapidement qu’à n’importe quel moment de l’histoire. Nous pourrions être confrontés à des années, et non des mois, de baisse des ventes de maisons, et Redfin prévoit toujours de prospérer.”
Les taux hypothécaires ont atteint 6%, et des données récentes ont montré que les ventes de maisons ont ralenti, car les taux hypothécaires plus élevés et la hausse des prix des maisons ont poussé certains acheteurs sur la touche.
La baisse des ventes de maisons et la hausse des taux hypothécaires ont mis un frein au marché du logement, ce qui exerce une pression sur l’industrie immobilière. Le taux d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans est passé à plus de 6%, soit le niveau le plus élevé depuis 2008.
Et les conditions du secteur de l’immobilier ne sont pas près de s’améliorer.
Mercredi, la Réserve fédérale américaine a augmenté le taux d’intérêt de référence de 0,75 point de pourcentage, la plus forte hausse depuis 1994, alors qu’elle tente de maîtriser l’inflation qui atteint son plus haut niveau depuis 40 ans.
Redfin et Compass ont toutes deux annoncé qu’elles supprimaient des emplois. Si Redfin a déclaré qu’elle se séparait de 470 employés, Compass elle a déclaré qu’elle supprimait 10 % de ses effectifs, soit environ 450 emplois.
Rocket Mortgage, fournisseur de prêts hypothécaires, a commencé à proposer des départs volontaires à environ 8% de ses employés plus tôt cette année.
En novembre de l’année dernière, Zillow, a licencié un quart de ses effectifs en mettant fin à son activité de vente de maisons à crédit.
Pendant ce temps, les données sur le logement publiées mercredi matin ont signalé une nouvelle faiblesse dans le secteur, a déclaré un économiste.
Un économiste a déclaré qu’il fallait s’attendre à davantage de difficultés dans le secteur du logement, compte tenu de l’évolution rapide de l’environnement.
L’indice de confiance des constructeurs de logements a chuté de deux points au mois de juin – pour le sixième mois consécutif.
“Nous nous attendions à un coup plus important, mais ce n’est pas le plancher”, a déclaré Ian Shepherdson, économiste en chef chez Pantheon Macroeconomics, dans une note mercredi. “La demande de prêts hypothécaires est en chute libre ».
Les demandes de prêts hypothécaires ayant également chuté par rapport aux sommets atteints en décembre, M. Shepherdson a déclaré que les niveaux de stocks et les données sur les ventes de logements neufs sont autant de signes d’une nouvelle baisse des prix et des activités de construction neuve.
Selon lui, “Nous n’en sommes encore qu’aux premiers stades du renversement du marché immobilier ; les constructeurs de maisons ne sont pas encore prêts à admettre que le ciel leur tombe sur la tête”, a-t-il déclaré. “Mais c’est le cas.”
“Avec des taux hypothécaires bien supérieurs à 5 %, l’activité de refinancement reste inférieure de plus de 70 % à celle de l’année dernière”, a déclaré Joel Kan, vice-président associé du groupe chargé des prévisions économiques et industrielles.
Redfin offre aux employés jusqu’à quatre mois d’indemnités de licenciement, selon l’e-mail de M. Kelman. Il a dit qu’il prévoyait une croissance graduelle et plus lente dans ce qu’il a décrit comme un “ralentissement du logement”. Les actions de Redfin ont chuté de près de 80 % au cours des six derniers mois.
Les entreprises immobilières pourraient être confrontéees à des années, et non des mois, de baisse des ventes de maisons. Kelman a déclaré : “Si tomber de 97 dollars par action à 8 dollars ne met pas une entreprise en difficulté, je ne sais pas ce qu’il faut faire”.
Avec une demande de mai inférieure de 17% aux attentes, Redfin n’a pas assez de travail pour leurs agents et leur personnel de soutien, et moins de ventes laisse moins d’argent pour les projets du siège.
“Je pense que le fait que Compass licencie 10% du personnel est la réaction minimale aux conditions du marché”, a déclaré Mike DelPrete, chercheur en résidence à l’Université du Colorado Boulder. “C’est faire le moins possible pour traiter les symptômes actuels, mais sans s’attaquer aux défis sous-jacents du modèle d’entreprise et à la consommation de trésorerie incroyablement élevée.”
Comment se comporte Compass dans le secteur de l’immobilier ?
Les suppressions d’emplois de Compass s’inscrivent dans le cadre d’une réduction plus large des effectifs de la société de courtage immobilier, qui prévoit une pause dans l’expansion géographique et les activités de fusion et d’acquisition. La société prévoit également de consolider certains bureaux afin de réduire les coûts.
“Les actions stratégiques font partie d’un plan plus large de la société visant à prendre des mesures significatives pour améliorer l’alignement entre la structure organisationnelle de la société et sa stratégie commerciale à long terme”, a déclaré Compass dans le dépôt.
Compass a été cofondée en 2012 par Robert Reffkin, un ancien banquier de Goldman Sachs Group Inc. qui souhaitait créer une société de courtage immobilier basée sur la technologie. La société a connu une croissance rapide, acquérant souvent des maisons de courtage existantes pour se développer et utilisant des incitations généreuses pour recruter les agents les plus performants.
Ces mesures ont permis à la société de dépasser Anywhere Real Estate Inc. et HomeServices of America de Berkshire Hathaway Inc. pour devenir la plus grande société de courtage américaine en termes de volume de ventes en 2021, selon le site web Real Trends.
Aspects financiers de COMPASS
Points positifs
- Les bénéfices devraient augmenter en moyenne de 68,5 % par an au cours des 3 prochaines années.
- Ils ont suffisamment de liquidités pour au moins un an d’exploitation.
- Les revenus sont significatifs (7 milliards de dollars).
- La capitalisation boursière est significative (2 milliards de dollars).
- COMPASS n’a pas de capitaux propres négatifs.
- COMPASS devrait devenir rentable au cours des trois prochaines années.
- Les recettes (14,9 % par an) devraient croître plus rapidement que celles du marché américain (8,1 % par an).
- COMPASS a plus de liquidités que sa dette totale.
Points négatifs
- Volatilité du cours de l’action : le cours de l’action est plus volatile que celui de 75 % des actions américaines au cours des 3 derniers mois, et varie généralement de +/- 15 % par semaine.
- Le nombre d’actionnaires a été réduit au cours de l’année écoulée
- COMPASS n’est pas rentable et les pertes ont augmenté au cours des 5 dernières années à un taux de 16% par an.
- COMPASS est surévaluée sur la base de son ratio Price-To-Book (2,3x) par rapport à la moyenne du secteur immobilier américain (1,3x).
Points à retenir également (d’après un consensus) :
Les perspectives du consensus concernant le bénéfice par action (BPA) en 2022 se sont détériorées.
Les prévisions de revenus pour 2022 ont diminué de 8,06 milliards de dollars US à 7,83 milliards de dollars US.
Les pertes devraient passer de 0,62 US$ par action à 0,74 US$.
Le secteur de l’immobilier aux États-Unis devrait voir son revenu net moyen diminuer de 0,6 % l’année prochaine.
L’objectif de cours consensuel est passé de 12,99 $ US à 8,07 $ US.
Le cours de l’action est resté stable à 5,49 $ US au cours de la dernière semaine.
Les actions de Compass ont chuté de plus de 40 % depuis le début de l’année et ont perdu les deux tiers de leur valeur par rapport à leur sommet historique.
Le marché a alimenté la crainte d’un ralentissement de l’immobilier, malgré le fait que Compass continue d’aller à l’encontre des tendances du secteur.
Les revenus connaissent toujours une croissance à deux chiffres et Compass continue de gagner des parts de marché.
Compass a réitéré son objectif d’atteindre 1,2 milliard de dollars d’EBITDA annuel ajusté d’ici 2025, grâce à l’amélioration de la productivité des agents et à des services adjacents supplémentaires.
Aspects financiers de REDFIN
Points positifs
- Les bénéfices devraient augmenter en moyenne de 62,4 % par an au cours des trois prochaines années.
- REDFIN a suffisamment de liquidités pour au moins un an d’exploitation.
- L’entreprise ne verse pas de dividende.
- Les revenus sont significatifs (2 milliards de dollars).
- La capitalisation boursière est significative (871 millions de dollars).
- Elle n’a pas de capitaux propres négatifs.
Points négatifs
- Actuellement non rentable et il n’est pas prévu qu’elle devienne rentable au cours des trois prochaines années.
- Volatilité du cours de l’action : REDFIN est plus volatile que 75% des actions américaines au cours des 3 derniers mois, évoluant généralement de +/- 15% par semaine
- Le nombre d’actionnaires a été réduit au cours de l’année écoulée
- Elle est surévaluée sur la base de son ratio Price-To-Book (3,7x) par rapport à la moyenne du secteur immobilier américain (1,3x).
- REDFIN n’est pas rentable, mais elle a réduit ses pertes au cours des cinq dernières années à un taux de 24,2 % par an.
- Elle devrait rester non rentable au cours des trois prochaines années.
- Le ratio dette nette/capitaux propres de RDFN (250,1%) est considéré comme élevé : il a augmenté de 0,4% à 507,3% au cours des 5 dernières années.
D’autres points à retenir :
Les actions de Redfin se sont effondrées de plus de 70 % depuis le début de l’année.
La perte de confiance reflète à la fois l’aigreur déjà constatée dans les résultats de Redfin et les attentes d’un nouveau ralentissement de l’immobilier.
Les gains de parts de marché de Redfin sont au point mort.
Les volumes de transactions immobilières sont également stagnants. Les revenus n’augmentent que parce que les prix des maisons sont plus élevés d’une année sur l’autre (et donc les frais aussi).
Redfin est un fournisseur à faible coût, c’est-à-dire qu’il lui en coûte moins pour conclure une transaction qu’un courtier traditionnel à l’échelle.
Redfin utilise une partie de ses économies de coûts en les réinvestissant dans l’entreprise en embauchant des ingénieurs logiciels pour construire une meilleure technologie afin de continuer à réduire le coût de la transaction.
Le cours de l’action de Redfin a connu une baisse particulièrement importante cette année.
Redfin devrait atteindre le seuil de rentabilité en 2022 et dégager des bénéfices nets à partir de 2024.
Il peut y avoir des risques macroéconomiques ainsi que d’autres préoccupations aujourd’hui, mais les activités de Redfin et son avantage concurrentiel relatif n’ont jamais été aussi forts.
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